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Juridique : qu’est ce qu’un bail emphytéotique ?

lundi 21 mai 2012

Ma commune est propriétaire de terres agricoles qu’elle se propose de me louer avec un bail emphytéotique. Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est une convention par laquelle un propriétaire loue des biens immobiliers (terrains, bâtiments d’exploitation, bâtiments d’habitation) pour une durée minimale de plus de 18 ans et maximale de 99 ans, pour une somme modique. Ce type de bail n’est pas soumis au statut du fermage. Il n’y a donc pas de renouvellement automatique du bail. Les améliorations, constructions sont à la charge du preneur qui n’a pas besoin de l’autorisation préalable du bailleur pour les effectuer ; elles sont transmises au bailleur en fin de bail sans indemnité au preneur et sans que celui-ci ne puisse les détruire, tout comme il ne peut opérer de changement sur le fonds loué qui en diminuerait la valeur. Mais le preneur dispose d’un droit réel sur les biens puisqu’il peut louer ou céder son bail comme il le souhaite ; aucune clause du bail ne peut en limiter l’exercice. Il peut également l’hypothéquer. La validité du bail emphytéotique n’est pas soumise à l’existence d’une autorisation d’exploiter pour le titulaire du bail sauf s’il envisage l’exploitation personnelle. A défaut de paiement du loyer pendant deux années consécutives, le bailleur est autorisé à demander au tribunal paritaire des baux ruraux la résolution du contrat. Il en est de même si le preneur a commis sur le fond des détériorations graves. Le bail emphytéotique est possible aussi entre une personne privée (commerçant, industriel, agriculteur…) et une personne publique, notamment une collectivité territoriale dans le cadre de règles spécifiques définies par le code général des collectivités territoriales. On parle alors de Bail emphytéotique administratif (BEA). Le BEA est un bail longue durée qui permet à une collectivité territoriale, propriétaire d’un bien immobilier, de louer ce bien à un tiers qui pourra y construire et l’utiliser pendant une durée allant de 12 à 99 ans sans avoir à assumer le coût financier du terrain. Mais la loi autorise une collectivité à utiliser ce type de bail dans un but bien précis comme l’accomplissement d’une mission de service public ou la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence.

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